八十後的買樓情結

普某身為「八十後」的一份子，身邊不少朋友已到談婚論嫁的階段。「買樓結婚」已成為他們所面對的頭號問題。家境富裕的，會由父母代辦首期; 其餘的，男女雙方會節衣縮食，希望儘快「上車」。普某愚昧，每問及友人為何不選擇租樓時，友人都一律以「不想幫人供樓」作答。「買樓必升」及「結婚買樓」這兩個觀念，看來已在八十後一代紮根。然而，買樓真的是必升嗎? 結婚和買樓又必須是一個相連的動作嗎?

筆者相信，跟其它市場價格一樣，樓價長遠而言須服膺於供求定律。1984年12月，中英簽署《聯合聲明》，其中附件三的「關於香港土地契約的安排」規定﹕

在過渡時期港英政府每年批出的土地，限於50公頃
(不包括批給房屋委員會建造出租公屋所用土地)。

於是，在有限供應的條件下，香港樓市展開了三次升浪(1985-1989、1991-1994、1995-1997)。回歸後，特區政府宣佈「八萬五」房屋政策，供應大幅上升下，樓市在1998年出現大崩盤。到了曾蔭權任期時，樓宇供應下降，又再帶動樓格上升。(見附圖)。事實上，除了這次大跌市，二次大戰後，香港亦出現過數次樓市大崩潰(如1965年、1982年)(註1)。可見，「買樓必升」只是一個幻象(illusion)。既然如此，我們又如何去解釋八十後深信買樓必升這個社會現象?

筆者淺見，認為這是八十後的一種情結作崇。甚麼是情結？情結是種心理狀況，至少須具備下列三列特徵﹕
1) 這種心理狀態不一定為本人所知覺。換言之，它潛存於個人心理結構的深層。
2) 這種心理狀態雖然是不自覺的，卻可以在多方面支配著人的行為。
3) 這種心理狀態不能說是病症，但對於外來的刺激，往往引起過度的情緒反應
(註2)。

我們可以回溯歷史，感受當時情況﹕「八十後雙親」在適逢置樓年齡時剛好遇到1985年開始的升浪潮。從他們自己的買樓經驗，或從朋輩中的致富經歷裡，「買樓必升」的印象，早已深入他們心裡。而在1998年的大跌市中，影響最大的是當時首次置業人士(今日普遍剛過了40歲)或投機客。「負資產」這個名詞，可以說跟這群「八十後雙親」扯不上關係。人的思想行為無法脫離周邊的生活環境及文化的影響。在「八十後雙親」的言行裡，「結婚買樓」和「買樓必升」這些觀念，無形中亦植入(internalization)給他們的下一代，形成今日的買樓情結。

可是，這個情結是由經驗法則—即「八十後雙親」透過自身及朋輩經歷傳承給下一代所形成的。而經驗法則的最大缺點，是它沒有分析事物因果關係(causal relationship)的能力。筆著曾聽過這樣的一個故事﹕有一個農夫在牧場圍起一個竹棚養雞。農夫每天也會給這些走地雞餵食治料。日復一日，風雨不改。在走地雞眼裡，農夫應該是一個大好人。有一天，農夫拿著菜刀走到竹棚前，走地雞又怎會想到，農夫將會宰殺牠們?

普某並不是反對「八十後」盡早上車，只是想提出一點﹕買樓如投資一樣，應該是一個理性和嚴肅的行為。所以在置業前，應該先理性考慮以下兩點，不要被情結所影響

1) 樓市跟其它市場經濟一樣，長遠而言，樓價會服膺於供求關係。
2) 供樓的成本是看長期息率而不是短期息率。

祝願大家有一個美好的生活。共勉之。

註1﹕馮邦彥著，2007年，《香港地產業百年》
註2﹕張德勝著，1989年，《儒家倫理與秩序情結—中國思想的社會學詮釋》

本文刊登於2011年3月28日信報p.26 - 理財百科

散戶為什麼要止蝕

曹Sir經常提醒我們要﹕「止蝕不止賺」、「溝上不溝落」；信報的「EJFQ信號」更把曹Sir的格言系統化，為投資者提示出種種勢頭訊息。然而，大家有沒有認真地思考過一個問題﹕「為什麼要止蝕？」

事實上，普某自己最初對此亦沒有深刻的反思，只是當作一個操作守則(Trading Rule)去遵守。直至普某跟部分散戶好友們閒聊時，發現他們對「止蝕」不以為然。一般來說，他們的第一個反應是告訴普某他們的輝煌投資成績—在某一隻股票崩盤時，膽大「心細」，成功溝貨並獲得豐厚回報。

通常，這類散戶是基礎分析的信徒。他們研究過公司的基本營運狀況、財務報表，然後才對該公司的股票投下信心一票。「既然對公司的業務充滿信心，為何不趁低溝貨?」 乍聽起來好像順理成章。然而，普某想提出﹕「萬一我們犯錯了，怎麼辦？」

咱們(指大部分散戶而言，當然包括筆者在內)的基礎分析其實只是我們透過對該公司有限的公開資訊進行分析(註﹕這裡泛指財務報表。分析一間公司當然有其它重要的環節，例如﹕管理層的素質，領袖的魄力個性等。但只有分析員、專業投資者或基金經理才可親身接觸公司管理層，進行質性研究)，從而得出看好該公司前景的一個「假設」而已。這個假設是否真確，背後還要有許多重要的條件假定有待確認，例如﹕

1) 我們的基礎分析功夫火喉是否足夠？
公司的會計守則深晦繁多，企業的財技手法層出不窮，散戶是否確信自己可以洞悉一切？

2) 公司提供的財務報表資料是否完備？
財務報表未必提供所有潛在的風險資料，其中一個代表例子莫過於中信泰富(香港上市編號﹕267)於2008年爆出簽下槓桿式外匯合約(外匯accumulator)導致逾150億的巨額虧損。

3) 再進一步，公司提供的財務報表資料是否真確？
公司的財務報表需要註冊會計師核證認可(Certified)。然而，這種做法亦不能保證財務報表百分百真確，其中2001年美國的英隆公司(Enron Corporation)破產例子便是箇中經典案例。

4) 公司從最近一期財務報表公佈後，是否出現重大變化，從而影響其估值？
現時香港交易所只要求上市公司提交中期及年度財務報表。換言之，散戶分析的只是「過去的」公司資料，而不是「實時的」公司資料。期間若果公司出現重大變化，散戶便無法知悉，處於被動的狀態。

引用一個曹Sir早期投資的例子。1974年中，曹Sir經過分析後選中「和記公司」，由每股$8附近一路向下溝貨，直至每股$1，在不到半年間，50萬本金已剩回10萬，損失8成。事後才知悉原來當時「和記公司」的子公司(註﹕沒有在年報中顯示出來 )業務意外大賠三千萬美元，結果要匯豐銀行緊急注資3億元，才避免清算危機。

「止蝕」的精髓在於投資者可以虛心承認自己可能出錯，並把潛在損失降至最低。他山之石，可以攻玉。希望看倌們在曹Sir的經驗和「EJFQ信號」的協助下，在投資上可以取得滿意的回報。
共勉之。

本文刊登於11年3月18日信報 P.40 - 「專家之言」版