八十後的買樓情結

普某身為「八十後」的一份子，身邊不少朋友已到談婚論嫁的階段。「買樓結婚」已成為他們所面對的頭號問題。家境富裕的，會由父母代辦首期; 其餘的，男女雙方會節衣縮食，希望儘快「上車」。普某愚昧，每問及友人為何不選擇租樓時，友人都一律以「不想幫人供樓」作答。「買樓必升」及「結婚買樓」這兩個觀念，看來已在八十後一代紮根。然而，買樓真的是必升嗎? 結婚和買樓又必須是一個相連的動作嗎?

筆者相信，跟其它市場價格一樣，樓價長遠而言須服膺於供求定律。1984年12月，中英簽署《聯合聲明》，其中附件三的「關於香港土地契約的安排」規定﹕

在過渡時期港英政府每年批出的土地，限於50公頃
(不包括批給房屋委員會建造出租公屋所用土地)。

於是，在有限供應的條件下，香港樓市展開了三次升浪(1985-1989、1991-1994、1995-1997)。回歸後，特區政府宣佈「八萬五」房屋政策，供應大幅上升下，樓市在1998年出現大崩盤。到了曾蔭權任期時，樓宇供應下降，又再帶動樓格上升。(見附圖)。事實上，除了這次大跌市，二次大戰後，香港亦出現過數次樓市大崩潰(如1965年、1982年)(註1)。可見，「買樓必升」只是一個幻象(illusion)。既然如此，我們又如何去解釋八十後深信買樓必升這個社會現象?

筆者淺見，認為這是八十後的一種情結作崇。甚麼是情結？情結是種心理狀況，至少須具備下列三列特徵﹕
1) 這種心理狀態不一定為本人所知覺。換言之，它潛存於個人心理結構的深層。
2) 這種心理狀態雖然是不自覺的，卻可以在多方面支配著人的行為。
3) 這種心理狀態不能說是病症，但對於外來的刺激，往往引起過度的情緒反應
(註2)。

我們可以回溯歷史，感受當時情況﹕「八十後雙親」在適逢置樓年齡時剛好遇到1985年開始的升浪潮。從他們自己的買樓經驗，或從朋輩中的致富經歷裡，「買樓必升」的印象，早已深入他們心裡。而在1998年的大跌市中，影響最大的是當時首次置業人士(今日普遍剛過了40歲)或投機客。「負資產」這個名詞，可以說跟這群「八十後雙親」扯不上關係。人的思想行為無法脫離周邊的生活環境及文化的影響。在「八十後雙親」的言行裡，「結婚買樓」和「買樓必升」這些觀念，無形中亦植入(internalization)給他們的下一代，形成今日的買樓情結。

可是，這個情結是由經驗法則—即「八十後雙親」透過自身及朋輩經歷傳承給下一代所形成的。而經驗法則的最大缺點，是它沒有分析事物因果關係(causal relationship)的能力。筆著曾聽過這樣的一個故事﹕有一個農夫在牧場圍起一個竹棚養雞。農夫每天也會給這些走地雞餵食治料。日復一日，風雨不改。在走地雞眼裡，農夫應該是一個大好人。有一天，農夫拿著菜刀走到竹棚前，走地雞又怎會想到，農夫將會宰殺牠們?

普某並不是反對「八十後」盡早上車，只是想提出一點﹕買樓如投資一樣，應該是一個理性和嚴肅的行為。所以在置業前，應該先理性考慮以下兩點，不要被情結所影響

1) 樓市跟其它市場經濟一樣，長遠而言，樓價會服膺於供求關係。
2) 供樓的成本是看長期息率而不是短期息率。

祝願大家有一個美好的生活。共勉之。

註1﹕馮邦彥著，2007年，《香港地產業百年》
註2﹕張德勝著，1989年，《儒家倫理與秩序情結—中國思想的社會學詮釋》

本文刊登於2011年3月28日信報p.26 - 理財百科